6月初，海南已提前進(jìn)入夏季，從合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，一隊(duì)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)整裝出發(fā)，奔赴海南，為的是調(diào)研學(xué)習(xí)商品住房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。安徽商報(bào)融媒體記者6月18日獲悉，日前，專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)調(diào)研歸來(lái)后的調(diào)研報(bào)告正式出爐。

安徽6人團(tuán)隊(duì)赴海南“取經(jīng)”

“我們6月初去的，是受省住建廳委托的。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所老師告訴安徽商報(bào)融媒體記者，6月8日~10日，安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、合肥市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、阜陽(yáng)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、亳州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所老師一行6人，來(lái)到海南省，與該省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專(zhuān)家座談、取經(jīng)。

2020年3月，海南省新出讓國(guó)有建設(shè)用地中的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，海南省也成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。而今年2月，安徽省住建廳召開(kāi)全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)上透露，2023年將在全省穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

此前，2022年合肥市第三批土地集中供應(yīng)中，位于合肥萬(wàn)象城習(xí)友路旁的SS202210號(hào)地塊，首次明確精裝現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求，71.41畝商住地塊居住最高限價(jià)2239萬(wàn)元/畝。2022年合肥市第四次土地集中供應(yīng)中，位于南二環(huán)以南、西遞路以東的包河區(qū)BH202225號(hào)地塊，也明確現(xiàn)房銷(xiāo)售要求，26.4畝地塊土拍最高限價(jià)55.04億元。在土地出讓文件中，兩地塊均要求采用裝配式建筑技術(shù)，裝配率不低于50%，均需在簽訂土地出讓合同8個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工后1年和2年內(nèi)竣工。

安徽專(zhuān)家共提出八方面問(wèn)題

在與海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的座談中，安徽專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)共提出八方面問(wèn)題，如:現(xiàn)房銷(xiāo)售主要成效和存在問(wèn)題、實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件、現(xiàn)房銷(xiāo)售能否根據(jù)業(yè)主要求定制化裝修或毛坯交付、能否接受業(yè)主預(yù)訂商品房等，涉及政策把握、市場(chǎng)供應(yīng)、購(gòu)房者反映等。

據(jù)介紹，海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)針對(duì)安徽專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，給予了耐心細(xì)致的解答。海南省房地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，實(shí)施“現(xiàn)房銷(xiāo)售”制度，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，避免了因項(xiàng)目爛尾而造成的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，“所見(jiàn)即所得”的銷(xiāo)售模式讓購(gòu)房者更放心、安心，也會(huì)減少房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛和投訴，對(duì)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。

但同時(shí)，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，客觀上增加了資金壓力、周轉(zhuǎn)時(shí)間、壓縮了利潤(rùn)空間，也對(duì)政府政策支撐和市場(chǎng)監(jiān)管提出了更高要求。

實(shí)地考察“現(xiàn)房銷(xiāo)售”樓盤(pán)

其間，安徽專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)還實(shí)地考察了海口市現(xiàn)房銷(xiāo)售樓盤(pán)。2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，提出發(fā)展安居型商品住宅、實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策(戶(hù)籍居民家庭兩套)、商品住房實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。當(dāng)年3月8日起，該省新出讓國(guó)有建設(shè)用地的商品住宅項(xiàng)目全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的專(zhuān)家在現(xiàn)場(chǎng)介紹，限購(gòu)、限價(jià)、現(xiàn)房銷(xiāo)售政策疊加，對(duì)在海南省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是巨大的挑戰(zhàn)。事實(shí)上，海南全島房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度主要在海口、三亞兩個(gè)城市，因?yàn)橛袆傂柚危N(xiāo)售情況比較好，但其他城市庫(kù)存量還是較大，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”能否成為去化的利器，還有待觀察。

參加座談會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)代表建議，預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合，針對(duì)不同區(qū)域?qū)嵤┓诸?lèi)銷(xiāo)售策略、分類(lèi)市場(chǎng)價(jià)格，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較符合現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)和行業(yè)情況。

調(diào)研報(bào)告：利好和新問(wèn)題都不少

調(diào)研回皖后，專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)將了解到的情況、搜集到的材料和數(shù)據(jù)進(jìn)行了詳細(xì)的梳理，并針對(duì)主要問(wèn)題進(jìn)行了討論，草擬出調(diào)研報(bào)告。

安徽商報(bào)融媒體記者拿到的《海南省商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售調(diào)研報(bào)告》顯示，3年多來(lái)，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”對(duì)海南省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一些積極作用。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售”推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去杠桿進(jìn)程，降低了負(fù)債率，提高了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

隨著“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的推行，購(gòu)房者可實(shí)地查看房屋，“所見(jiàn)即所得”，購(gòu)買(mǎi)的不再是一個(gè)“故事”，而是拎包入住的房屋，避免了預(yù)售制度下長(zhǎng)時(shí)間的等待，提高了購(gòu)房便捷性和效率，縮短了入市商品住房去化周期，有助于釋放市場(chǎng)潛在需求，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

預(yù)售制度下，往往出現(xiàn)逢交房必鬧等現(xiàn)象，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”提高了住房品質(zhì)，基本上避免了預(yù)售帶來(lái)的交房糾紛問(wèn)題。購(gòu)房者通過(guò)實(shí)地查看房屋質(zhì)量和配套，權(quán)益得到充分保障，增強(qiáng)了對(duì)市場(chǎng)的信心，買(mǎi)得更加透明、可靠，減少了信息不對(duì)稱(chēng)引發(fā)的問(wèn)題。

與預(yù)售制度相比，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”模式下，監(jiān)管部門(mén)不需要實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，虛假?gòu)V告、商品房買(mǎi)賣(mài)合同不兌現(xiàn)等問(wèn)題也可以有效避免，提升了市場(chǎng)監(jiān)管效能。購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)已竣工驗(yàn)收并符合交付條件的商品住房，有效避免延遲交房。

不過(guò)，調(diào)研報(bào)告也指出，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”現(xiàn)階段還面臨著諸多需要通過(guò)政策引導(dǎo)、行業(yè)變革去解決的問(wèn)題。

通過(guò)與海南省房地產(chǎn)行業(yè)的座談可知，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”下，房企在拿地后18～24個(gè)月，房屋才能竣工驗(yàn)收、才能現(xiàn)房銷(xiāo)售，部分建設(shè)進(jìn)度慢的企業(yè)甚至要27個(gè)月;而期房基本上在拿地后5個(gè)月就可以預(yù)售，8個(gè)月資金回籠。同樣的投入，現(xiàn)房只能投資1個(gè)項(xiàng)目，期房可投資2～3個(gè)項(xiàng)目。現(xiàn)房銷(xiāo)售導(dǎo)致房企投資量增加、回款時(shí)間拉長(zhǎng)，大大增加了資金壓力。

海南省實(shí)行“一刀切”限價(jià)政策，海口市曾規(guī)定商品住房備案價(jià)不得超過(guò)17300元/平方米。實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目，與期房一樣，也對(duì)備案價(jià)進(jìn)行限制，使部分高地價(jià)項(xiàng)目陷入虧損尷尬境地。某商品住宅項(xiàng)目樓面地價(jià)12000元/平方米，全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售備案價(jià)只有18000元/平方米，開(kāi)發(fā)企業(yè)根本沒(méi)有利潤(rùn)空間，個(gè)別項(xiàng)目甚至虧損10個(gè)億。為了減少成本，部分房企不得不在原材料和工期上偷工減料，從而嚴(yán)重影響商品住宅的質(zhì)量。

隨著“現(xiàn)房銷(xiāo)售”、限價(jià)等政策，上述問(wèn)題導(dǎo)致了部分全國(guó)性房企對(duì)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)參與度的評(píng)價(jià)下降。2023年住建部取消一二線(xiàn)城市土拍次數(shù)限制，全國(guó)性房企在發(fā)達(dá)地區(qū)拿到土地機(jī)會(huì)大增，有此類(lèi)企業(yè)正在考慮撤離海南市場(chǎng)。

海南省現(xiàn)房銷(xiāo)售中，海口、三亞核心區(qū)商品住宅庫(kù)存較少，預(yù)售制度下6個(gè)月就可以銷(xiāo)售，現(xiàn)在則需要24個(gè)月才能銷(xiāo)售，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)緊張，尤其是政策實(shí)施初期，供應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足這些熱點(diǎn)城市購(gòu)房者的剛需。

此外，還存在著部分商品住宅項(xiàng)目因企業(yè)追求降低成本偷工減料而出現(xiàn)的二次裝修增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，以及缺少配套支持政策等問(wèn)題。

調(diào)研報(bào)告將為我省進(jìn)一步探索實(shí)施“現(xiàn)房銷(xiāo)售”決策提供參考。安徽與海南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也不同，還需要根據(jù)安徽城市的不同特點(diǎn)，分類(lèi)施策。后續(xù)還需要政府、監(jiān)管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)加快研究“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，出臺(tái)支持政策。通過(guò)政策引導(dǎo)、行業(yè)改革，讓商品住房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”更符合安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求和實(shí)際。

安徽商報(bào)融媒體記者

郜征/文 周繼龍/圖